住宅ローンの借入可能額とは？
マイホームを購入する際に多くの人が利用するのが、住宅ローンです。借りられる住宅ローンの限度額のことを「借入可能額」といいます。
住宅ローンの借入可能額は金融機関ごとに上限が定められており、住宅ローン契約者の年収・用意できる自己資金・返済方法などによって借入金額が決定されます。また、ほかにも借入額に影響を与えるポイントとして、返済額が年収に占める割合を示す「返済負担率」や住宅購入価格に対する借入額の割合を示す「融資率」、さらに職種や勤続年数などの違いによる支払い能力などが影響します。
借入可能額＝返せる金額ではない！ 安心な借入可能額の考え方
住宅ローンの借入可能額は、あくまで金融機関が融資できる金額の上限であり、限度額いっぱいでローンを組むことが正しいわけではありません。無理のない返済をするためにも、借入額は安定して返済できる「返済可能額」を意識することが大切です。
生活費・教育費・貯蓄など、住宅ローン以外の支出を考慮する
マイホームを購入すると、住宅購入費以外にも維持費として固定資産税や都市計画税、さらにメンテナンス費用などが発生します。そのほかにも、毎日の生活費や子どもの教育費、将来のための貯金など、住宅ローンの支払いとは別に確保すべきお金があります。
住宅ローンの返済計画を立てるときには、住宅ローン以外の支出にも目を向け、長期的な視野で借入額を決めることが大切です。
返済負担率は20～25％内を目安に
返済額が年収に占める割合を「返済負担率」といいますが、返済負担率は各金融機関によって基準が異なります。
多くの金融機関では、「年収400万円未満の場合は30%以下」「年収400万円以上の場合は35%以下」など、年収ごとに返済負担率の上限を設定しています。ただし、これはあくまで金融機関が借入可能額の上限を決めるための目安です。そのため、実際には住宅ローン以外の支出とのバランスを考慮し、返済負担率を20～25％程度、もしくはそれ以下に設定すると借り手として安心です。
住宅ローンシミュレーターで年収から借入可能額を算出
住宅ローンの借入額は、住宅ローンシミュレーターで試算できます。シミュレーターではあらかじめいくつかの項目が設定されていて、ネット上で入力するだけで自動的に計算されます。
まずは、以下の条件で年収別にシミュレーションしてみましょう。今回は、LIFULL HOME'Sの「住宅ローンシミュレーター」を使って月々の返済額から試算します。なお、返済負担率は、年間の返済額を基に計算されるため、12分の1を掛けて月額に直してから入力しています（例：年収300万×0.25÷12＝6万2,500円、四捨五入で6.3万）。
【前提条件】
返済負担率25%
自己資金なし
年齢30歳
返済期間30年・35年の2パターン
金利1.5%（全期間固定）
| 年収 | 毎月の返済額 | 借入可能額 （30年ローン） | 借入可能額 （30年ローン） |
|---|---|---|---|
| 300万 | 6.3万 | 1,825万円 | 2,058万円 |
| 400万 | 8.3万 | 2,405万円 | 2,711万円 |
| 500万 | 10.4万 | 3,013万円 | 3,397万円 |
| 600万 | 12.5万円 | 3,622万円 | 4,083万円 |
上記はあくまで目安となりますが、返済負担率を25%とした場合、30年ローンでは年収の約6倍、35年ローンでは年収の約6.8倍が借入可能額となります。
適用金利と審査金利別シミュレーション
実際に住宅ローンを利用するうえでは、長期間ローンを組むことを考え、金利の上昇リスクにも注意が必要です。金融機関が住宅ローンの審査を行う際に、実際の金利ではなく審査時に利用する「審査金利」を使うケースがあります。
審査金利は3～4％と適用金利より高く設定するのが一般的です。それでは、「適用金利を1.5％」「審査金利を4％」として設定し、以下の条件で住宅ローンシミュレーターを使って比較してみましょう。ここでは、多くの金融機関が設定している「年収400万円以上、返済負担率は35%以下」で試算します。
【前提条件】
返済負担率35%
自己資金なし
年齢30歳
返済期間35年
| 年収 | 毎月の返済額 | 借入可能額 （適用金利） | 借入可能額 （審査金利） |
|---|---|---|---|
| 400万 | 11.6万 | 3,789万円 | 2,620万円 |
| 500万 | 14.6万 | 4,768万円 | 3,297万円 |
| 600万 | 17.5万円 | 5,716万円 | 3,952万円 |
適用金利と審査金利では、借入可能額に1,000万円程度の差が生じます。住宅ローンの返済計画を立てる際は、適用金利と審査金利の違いに注意しつつ、審査金利でも無理のない借入限度額を意識してみるといいでしょう。
年収や月々の返済額からローン金額をシミュレーションし、無理のない返済プランを
住宅ローンシミュレーターを利用するときは、年収や月々の返済額から購入可能額を調べる方法と、年収や購入価格から月々の返済額を調べる方法があります。
今回は、年収から算出した借入金額について紹介しましたが、シミュレーションする際は手取りの年収額から計算したり、ほかのローンの借入金額を差し引いて計算したりと、さまざまな条件でシミュレーションしてみましょう。
自己資金の有無やローンを借りる人のライフプランの違いによっても適切な借入金額が異なりますので、あくまでも「無理なく続けられる返済方法」を意識しましょう。
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