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見える! 不動産価値 - LIFULL HOME'S

参考価格算出ロジックについて

LIFULL HOME'S参考価格を構成する各要素

参考価格は立地要素、時間要素、物件属性要素の3つの要素から構成されています。
立地要素
徒歩・バス時間、路線・駅、都心アクセスなど
時間要素
LIFULL HOME'Sサイト掲載期間、相場変化など
物件属性要素
築年数、面積、階数など

一般的な不動産鑑定フローに倣って価格算出フローを独自に開発

一般的な不動産鑑定フロー

同じ市場構造を持つ住宅地域の設定

標準価格を建物単位または路線・駅単位で決定

時間経過による相場変化を吸収

対象物件と近隣過去事例を比較して価格調整

LIFULL HOME'S価格算出フロー

データユニット作成

物件ごとに優先路線・駅を選定し、路線・駅単位で物件データを分割

統計的分析

膨大なLIFULL HOME'S掲載データを活用することで、立地要素、時間要素、物件個別要素の特徴データを算出

データ補正

各エリアごとの相場観及び近隣過去事例を用いた特徴データの最終調整

  • 立地要素
  • 時間要素
  • 物件属性要素
  • 価格

各要素の特徴データを係数として統計的に算出します。

例えば、築年数の係数は「築年数が1年古くなると、価格はいくら下がるか」という値を持ち、この係数を用いることで、物件ごとの価格を算出できます。

これが、LIFULL HOME'Sにおける参考価格算出ロジックの基本的な構造です。

LIFULL HOME'S掲載シミュレータについて

過去にLIFULL HOME'Sに掲載された物件の中でどのような物件に対して問合せが生まれたかを抽出し、「掲載価格」「立地要素」「時間要素」「物件属性要素」から、その物件に問合せが見込めるかどうかを独自の回帰モデルを利用して確率として出すシステムです
  • 販売価格
    物件の掲載価格
  • 立地要素
    徒歩・バス時間、路線、駅、都心アクセスなど
  • 時間要素
    サイト掲載期間、相場変化など
  • 物件要素
    築年数、面積、間取り、階数など