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掲載データについて

人口、人口の増減について

人口・人口の増減は、総務省統計局「国勢調査報告」を引用して掲載しています。

「国勢調査」は、本邦内に常住するすべての人を対象として、5年ごとに行われる人口調査で、年齢、男女の別、配偶関係、国籍、労働力状態、従業上の地位、産業、職業、世帯の種類、住宅、従業地・通学地などについて調査するものです。

固定資産税路線価について

固定資産税路線価は、各市町村(東京23区内は東京都)が定めた路線価を一般財団法人資産評価システム研究センターが集約したデータを使用しています。

固定資産税路線価のメッシュデータについて

地図上の情報表示に利用しているメッシュ区域は、総務省統計局が地図上に統計情報を表示する際に使用している「標準地域メッシュ」の区分のうち1辺約1kmの「基準地域メッシュ」を使用しています。

総務省統計局地域メッシュ統計について

固定資産税及び都市計画税のシミュレータについて

固定資産税は、固定資産税評価額の1.4%で算出しています。

都市計画税は、固定資産税評価額の0.3%で算出しています。

シミュレータは2018年7月時点での税制に合わせて1年毎に経年の税額を算出しています。過去の税額とは異なる可能性があるうえ、実際の固定資産税は3年毎の行政が定めた評価替え年(直近では2018年度)に税額変更となりますのでご了承ください。

固定資産税の算出では全体の10%を共用部分と仮定しています。

持分割合は物件の専有面積を延べ床の分譲部分面積で割ったものとしています。

土地の固定資産税評価額について

敷地面積に対して該当地域の平均路線価、または周辺の公示地価の70%をかけ、奥行き補正率として0.98をかけたものです。

建物の固定資産税評価額について

再建築価額を各都道府県の法務局が2018/4/1から適用している「新築建物等課税標準価額認定基準表」を基に算出し、総務省の定める固定資産評価基準の「経年減点補正率基準表」を基に該当築年の経年減点補正率をかけたもの。

延床面積は建築面積に建物階数をかけて算出しています。

軽減措置について

2018年7月時点で適用とされている以下の軽減措置を考慮しています

  • 小規模住宅用地の減額特例
  • 新築住宅に対する軽減措置
  • 長期優良住宅に対する軽減措置

「売る or 貸す」シミュレータについて

売却時の収支は、想定売却価格より仲介手数料・諸経費・譲渡税・購入金額を差し引いています。

賃貸時の収支は、想定賃料を元に空室率・家賃下落率を考慮して年間家賃収入を算出し、ローン返済分・賃貸管理費・固都税・所得税を差し引いています。

居住用として物件を相続した場合の相続税は含まれていません。また、収益物件として相続した場合の減価償却期間等についても対応しておりませんのでご了承ください。

固定資産税・都市計画税の算出について

固定資産税及び都市計画税については固定資産税シミュレータを使用しています。 土地の評価額の決定においては固定資産税路線価、または公示地価の70%をもとに算出しています。

物件の敷地面積及び建物面積は中規模マンションを想定した値に固定して算出しております。(敷地面積: 1500m², 敷地面積に対する建物面積割合: 85%)

空室率について

金融庁が公表している金融庁レポートに記載されている経年における空室率の変動を参考にして規定しています。

【金融庁】平成28事務年度 金融レポート

所得税について

所得税の対象は総所得ではなく不動産収入のみとしているため、所得税控除を考慮していません。また、賃貸の課税対象は家賃収入から減価償却費・ローン利息分・賃貸管理費・固都税を差し引いたものとしています。

住民税について

住民税の対象は総所得ではなく不動産収入のみとしているため、所得に応じて計算される「所得割」のみ設定できるようにしています。

譲渡税について

売却時の譲渡税は、3,000万円の特別控除が受けられるものとし、以下の居住期間に合わせて算出しています。

5年以下:39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)

5年以上10年以下:20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

10年超過:

  • 課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%(所得税10.21%・住民税4%)
  • 課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%(所得税15.315%・住民税5%)

特例の適用条件についての詳細は以下をご確認ください。

売却にかかる諸経費について

売却にかかる諸経費として印紙代・ローン繰上一括返済手数料・抵当権抹消費用の3項目を想定し、合算して5万円と仮定しています。

仲介手数料について

賃貸の仲介手数料は考慮していません。売却時の仲介手数料は以下の式で算出しています。

(想定売却価格×3%+6万)+消費税

取得費について

想定売却金額の5%としています。

減価償却費について

賃貸の減価償却費は一律平成19年度の税制改正後の定額法によって算出しています。詳細は以下をご覧ください。

【国税庁】定額法と定率法による減価償却(平成19年4月1日以後に取得する場合)

その他シミュレータに含んでいない項目について

次の項目については、法的な根拠がないことや、個別契約・個々の状況に依るため本シミュレータでは考慮していません。ご了承ください。

礼金・更新費・広告宣伝費・マンション管理費・大規模な室内のリフォーム