土地の建ぺい率とは？
家を建てるための土地探しをするとき、まず知っておきたいのが土地ごとに決められている「建ぺい率」と「容積率」です。すでに建てたい家のイメージが決まっている場合は、その家がその土地に建てられるのかを判断する基準となるので、大切な数値と言えます。
建ぺい率とは、土地面積に対する建築面積の割合を定めたもので、その土地の何割を建物用に使えるのかを表しています。たとえば、建ぺい率が50%の土地であれば、建物に使用できる面積は土地の半分ということです。
土地の容積率とは？
一方、容積率は土地面積に対する延床面積の割合で、その土地に建てられる建物が２階建てであれば、1階と２階の面積を合わせて計算します。たとえば、容積率が100%ならば、土地面積と同じ延床面積の建物が建てられることになります。
建ぺい率と容積率によって建てられる住宅が変わってくる
それでは実際に、どの程度の土地があれば希望する広さの家が建てられるのか、具体的な数値で見てみましょう。
たとえば、100平米の土地で「建ぺい率50%、容積率100%」だった場合、建築面積は50平米で延床面積が100平米の家が建てられる計算になります。同じ広さの土地でも「建ぺい率40 %、容積率80%」になると、建築面積は40平米となり、建てられる家の延床面積は80平米と変わってきます。
なぜ、土地にはこのような建ぺい率や容積率が定められているのでしょうか。それは、自分の家の隣に土地ぎりぎりまでの大きな家が建って騒音が気になる、日当たりの良い家だったのに隣に３階建ての家が建って日当たりが悪くなった、など、騒音や日照のトラブルが発生してしまうからです。また、建ぺい率は建物同士の距離を離して、火災が発生した際に火が燃え移るのを防ぐ目的もあります。
土地の用途は都市計画法に基づき、「住宅」「商業」「工業」といった土地の使い道に合わせて、第一種低層住居専用地域、商業地域、工業専用地域など全部で13種類の用途地域に分けられています。それぞれ建物の利用用途だけでなく、建ぺい率や容積率にも制限がかけられているので、家を建てたいと思った土地がどの地域にあたるのか確認する必要があります。
土地探しの前に知っておきたい土地の種類
建ぺい率・容積率と土地の用途について触れてきましたが、土地には「地目」と言われる種類があることも知っておきましょう。地目は法律上23種類あり、田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路（灌がい用または悪水排泄用水路）、ため池、堤、井溝（田畝または村落の間にある通水路）、保安林、公衆用道路、公園、雑種地、学校用地、鉄道用地に分かれています。
このうち、住宅用地の購入に際して覚えておきたいのは宅地・山林・原野・農地（田、畑）・雑種地の5つです。
まず、家を建てる土地探しの対象となるのは「宅地」です。宅地は住宅や店舗などを建てられる土地のことを表しています。
次に田と畑の「農地」ですが、こうした土地に家を建てるには農地転用の手続きが必要で、必ずしも宅地に利用できるとは限りません。たとえ自分で所有している土地であっても、許可がおりなければ住宅を建設することはできないのです。その理由として、「田」は主に低い土地で水が集まりやすい場所につくられ、水害のリスクが多いという点があります。また、住宅として利用するためには盛土をして埋め立てますが、その沈下が落ち着くまで長い期間が必要です。盛土してから十分な時間を取らずに家を建てると、「不同沈下」によって建物の傾きが生じる可能性があります。不同沈下が起こると、建物の重みによって地盤や建物が不揃いに沈んだり滑り出したりしてしまい、ドアの開閉がしづらくなる、隙間風や雨漏りが発生するといった支障をきたします。
一方、「畑」は主に高台に位置するため、水害リスクは少なく、田よりも家を建てるのに向いていることが多いでしょう。
また、「山林」は宅地に比べると大きな土地が手に入りやすい場合がありますが、土砂災害警戒区域に指定されていないかの確認が必要となるほか、樹木が生育している土地になるので、その管理にかかる費用についても考慮しなければなりません。
「原野」は雑草や灌木類を育成する土地です。住宅を建てる場合は地目変更が必要ですが、農地としての利用ができず放置されているケースもあり、メンテナンスが非常に大変な場合があるので注意が必要です。
一方、「雑種地」は資材置き場や露天の駐車場など、どの地目にも当てはまらない土地のことで、地目変更手続きをすることで宅地として活用できることもあります。ただ、場所によっては地盤改良工事が必要になるケースもあるため、専門家のアドバイスを得ておくべきでしょう。
自由に家を建てられない？ 気をつけたい３つのポイント
最後に、土地を選ぶ際に気をつけたい注意点をいくつか挙げておきましょう。
土地が用途地域に分けられていることは先にも述べましたが、第一種低層住居専用地域だと高い建物が建てられないなどの高さ制限があったり、工業専用地域となっている場所では住宅そのものが建てられなかったりといった規制があります。土地を探す際には候補となるエリアの用途地域について、各市区町村のホームページなどを参考にして、調べておくとよいでしょう。
また、探している土地が市街化調整地域に入っていないかも確認する必要があります。市街化調整地域とは、市街化するのを抑制している地域になるため建設には許可が必要となり、原則として住宅が建てられない可能性が高いです。
場所によっては、農振法（農業振興地域の整備に関する法律）などで利用制限がかかっていないかも、確認しておきたいポイントです。これは農業を振興するために対象地域での土地開発に制限をかけているもので、対象地域内では住宅建設ができない場合もあります。
このように、家を建てる土地探しには専門知識が必要で難しい点もあります。土地探しに不安があれば、まずは専門家に相談してみるとよいでしょう。
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